税制改正で2022年以降の住宅ローン控除大幅改正点
「住宅ローン控除」とは住宅ローンを利用してマイホームを買ったときに、「年末時点での住宅ローンの残高の一定割合」が所得税や住民税から控除される制度です。
住宅ローン控除は「税額控除」といって税額から直接控除額を差し引けるため、節税効果の高い税制といえます。
【控除率が1.0％から0.7％へ変更】
2022年の制度改正により、控除率が0.7%に変更となりました。
例えば、住宅ローンの年末残高が3,000万円だった場合、3,000万円×1.0%=30万円の控除を受けられていたものが、3,000万円×0.7%=21万円に減ることとなります。
なお、この控除率の変更については以前から言われていたもので、住宅ローン控除の「逆ざや（ぎゃくざや）問題」を解消する目的があります。
バブル崩壊以降は金融緩和政策が長く取られており、住宅ローンの金利は1.0%を切るものも多いです。中には、変動金利で0.3%台で利用できる住宅ローンもあります。
住宅ローン控除を利用することにより、0.3%の金利であるのにもかかわらず住宅ローン控除で1.0%の還付を受けるといったことが可能だったのです。この場合、「（控除率－ローン金利）×ローン残高」相当額が利益になると考えられます。ローン残高3,000万円であれば、21万円が利益になるわけです。こうした問題を解消するために、「控除率を減らす」という改正がされることになりました。
【控除期間の改正】
控除期間は新築住宅等が原則13年、既存住宅は10年となっています。
【中古住宅の築年数要件が緩和】
これまで中古住宅は耐火住宅が築25年以内、非耐火住宅は築20年以内という築年数要件がありましたが、税制改正により「1982年1月1日以降に建築されたもの（新耐震基準適合住宅）」に緩和されました。
※以前は耐震基準適合証明書の取得が必要でした。
この改正点は、中古住宅の販売促進に大きく繋がるかと思います。
【繰り上げ返済のタイミングに注意する】
住宅ローン控除の適用を受けている途中で繰り上げ返済をする場合は、シミュレーションした上で繰り上げ返済の金額やタイミングを検討しましょう。金利などの条件によっては、繰り上げ返済をしない方が効果的であるケースがあるからです。
また、住宅ローン控除の適用条件の1つに「返済期間10年以上」という項目があります。繰り上げ返済をして返済期間を短縮する場合は、住宅ローン控除の適用条件を満たすかどうか必ず確認しておきましょう。
おわりに
住宅ローン控除の改正点は、控除率が下がったもの築年数要件が緩和された事が、不動産業者としては、お客様への提案が大きく変わってくると思います。
私個人としても、今までの築年数要件に疑問は感じていました。
「新耐震基準＝控除対象物件で良いのではと」
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